Закон о перепланировке квартир в Украине

Что считается перепланировкой квартиры?

Для начала необходимо разобраться, что такое перепланировка. С точки зрения законодательства, перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт. Таким образом, неузаконенная перепланировка – это ситуация, когда реальная планировка помещений отличается от зафиксированной в техпаспорте квартиры.

До недавнего времени самовольной перепланировкой считался даже безобидный снос кладовки или перемещение раковины в пределах санузла.

К счастью, в 2017 году в Украине изменились правила перепланировки жилых помещений.

Новые правила перепланировки жилых помещений

Постановление Кабинета министров N 1024 от 28.12.2016 «О внесении изменений в Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий» упростило процедуру перепланировки. При этом закон уточнил само понятие «перепланировка», которое часто путают с реконструкцией.

В соответствии с новыми правилами о перепланировке, выполнение собственником работ по переоборудованию помещений жилищного фонда, которые не предусматривают сноса или какого-либо вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы общего пользования, не требуют получения документов, разрешающих проведения таких работ. По завершении работ дополнительное введение объекта в эксплуатацию не требуется.

Впрочем, ограничения все-таки остались, поскольку довольно часто жильцы производят гораздо более глобальные переделки. Все, что касается изменений в несущих конструкциях, фасаде и инженерных системах, являются реконструкцией. В таком случае потребуется проект, одобренный рядом государственных органов.

Как правильно сделать перепланировку квартиры?

Основное правило – нельзя трогать несущие конструкции. Это означает, что теперь разрешено без контроля со стороны архитекторов и чиновников переносить двери, демонтировать кладовки и антресоли. Однако запрещено делать проемы в несущих стенах, и ни в коем случае нельзя их убирать. Это грозит серьезными последствиями для всего многоквартирного дома, поскольку ослабляет каркас здания.

Также не удастся узаконить перепланировку с изменением расположение кухни, санузлов. При перепланировке кухни следует помнить, что в домах с газовыми плитами и колонками согласно строительным нормам ничего менять нельзя. Например, популярное объединение кухни и соседней комнаты в одно пространство в домах с газом делать нельзя. Однако в домах с электрическим плитами это можно сделать – в случае, если между кухней и жилой комнатой нет несущей стены.

Напомним, что в дополнение к закону о перепланировке, с октября 2018 года официально разрешено остекление балконов при планировании многоэтажек. Что касается квартир на вторичном рынке, остекление разрешено при соблюдении норм БТИ, если дом не занесен в Госреестр памятников Украины.

Штрафы за незаконную перепланировку квартиры

Законодательство Украины устанавливает административную и уголовную ответственность за перепланировку квартиры, проведенную без соответствующих разрешений:

  • За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст.150 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает предупреждение или наложение штрафа в размере от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (17-51 грн.) и предупреждение. Для должностных лиц предусмотрено наложение штрафа в сумме от 3 до 7 необлагаемых минимумов.
  • Согласно ст. 96 Кодекса, за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта будет наложен штраф от 1 до 10 необлагаемых минимумов (от 17 до 170 грн).
  • Ст. 97 предусматривает штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов за самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации (от 85 до 170 грн).
  • Нарушение правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, которое создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий, влечет за собой штраф до 50 необлагаемых минимумов (до 850 грн), или исправительные работы на срок до 2 лет, или ограничение свободы на срок до 3 лет.
  • Если такие действия привели к гибели людей, то согласно ст. 275 Уголовного кодекса Украины нарушителю грозят исправительные работы на срок до 2 лет, или ограничение свободы на срок до 5 лет, или лишение свободы на срок от 2 до 5 лет.

Чем грозит незаконная перепланировка

Результаты судебных разбирательств показывают, что за незаконную перепланировку нарушители чаще всего получают штраф и требование вернуть помещение в первоначальное состояние. Тем не менее, следует учесть, что самовольно перепланированным жильем в дальнейшем нельзя будет свободно распоряжаться.

Незаконная перепланировка приведет к тому, что владелец не сможет продать, подарить, завещать по наследству или предоставить свою недвижимость в качестве обеспечения кредита. Это может произойти по следующим причинам:

  • При продаже или залоге квартиры необходимо предоставить сведения из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Данные, изначально указанные в реестре, могут измениться при перепланировке.
  • Потенциальный покупатель будет сверять документальную площадь квартиры с фактической, указанной в техпаспорте. Несовпадение данных приведет к дополнительным вопросам и сомнениям.
  • На получение нового технического паспорта и справки-характеристики БТИ потребуется немало времени и, возможно, дополнительных затрат. Это также может повлечь за собой отказ со стороны потенциального покупателя или залогодателя, либо привести к проблемам для наследников или одариваемых.
  • А главное, неузаконенная перепланировка, произведенная с нарушением строительных или санитарных норм, дает формальный повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью. Стоит ли так рисковать?